Дело о реке Чермянке: договор, которого «не существует», и газета, которой нет

Дело о реке Чермянке: договор, которого «не существует», и газета, которой нет

В зале — семнадцать человек, пришлось вносить дополнительные лавочки. Душно, но никто не уходит. На одной стороне — жители Вешек. На другой — администрация округа и ДНП СНТ «Дальние Вешки», подписавшие договор. Обе стороны сделки — против жителей. Дело №2-1475/2026: о признании недействительным договора аренды земельного участка, в границах которого протекает река федерального значения Чермянка.

В сентябре 2024 года Арбитражный суд Московской области уже признал этот договор — №323 от 25 июля 2016 года, заключённый между администрацией Мытищ и СНТ «Дальние Вешки», — ничтожным. И указал две причины. Первая: на момент заключения договора действовала часть 2 статьи 102 Земельного кодекса РФ в редакции 2016 года, согласно которой на землях, покрытых поверхностными водами, земельные участки не образуются. Многочисленные разъяснения прямо говорили: это значит, что они не образуются как объекты гражданского оборота — их нельзя продавать, передавать, сдавать в аренду. А здесь в аренду передавался именно участок, покрытый поверхностными водами. Река. Суд указал: если нарушается явно установленный законом запрет — а это именно он, — договор ничтожен. Вторая причина — нарушение публичных интересов и прав третьих лиц.

Но в применении последствий недействительности арбитраж отказал — исключительно из-за пропуска срока исковой давности самой администрацией.

Однако, как напомнил в суде представитель истцов, есть юридический нюанс, который ответчики старательно не замечают: ничтожная сделка ничтожна с момента заключения, независимо от признания её судом. Жители — не сторона сделки, а третьи лица, чьи права нарушены. Их срок давности, в отличие от администрации, не пропущен. О существовании договора они впервые узнали публично — из решения арбитража 2024 года, где впервые были названы и его реквизиты. До этого узнать было неоткуда: в администрации им говорили, что договора нет, копию не выдавали ни там, ни в суде, ни в Росреестре. Нельзя запросить документ, о существовании которого тебе официально говорят, что его не существует.

Проблема в том, что договор, который «не должен был существовать», до сих пор действует. И это — не юридическая абстракция. Пока договор не признан недействующим, все остальные суды и все остальные органы будут прикрываться именно им: суд не признал его недействительным — значит, он продолжает действовать, и мы обязаны рассматривать его как действующий. Это и есть тот самый корень, из которого произрастает всё остальное.

Договор, который — одно сплошное нарушение

Договор, заключённый в 2016 году, нарушает едва ли не всё, что можно нарушить.

Заключён без торгов. Законодательство 2016 года требовало заключения такого договора исключительно через торги. Торгов не было.

Заключён на 49 лет вместо 3–5 лет, которые Земельный кодекс предусматривает для участков для ведения крестьянского хозяйства.

Указана неправильная категория земли. Вместо земель водного фонда и земель лесного фонда в договоре неправомерно указаны земли населённых пунктов. При этом по генплану, действовавшему на момент заключения, территория в границы населённого пункта не входила и вошла только в 2025 году.

Вид разрешённого использования — «для иных целей». Такой категории в классификаторе не существует вообще. Но дело даже не только в этом. Само название абсурдно: «иные» — по сравнению с чем? Иные относительно чего? Это формулировка, которая ничего не означает. Именно поэтому прямой вопрос судьи представителю администрации — а что это за вид использования? — повис в воздухе. Ответ был: «Мне необходимо время, я затрудняюсь». Затрудняешься — потому что ответить нечего.

Площадь не сходится. В постановлении — 120 000 кв. м. В договоре и реестровом деле — 46 345 кв. м. Разница более чем в два с половиной раза. Почему — из материалов дела не следует, и администрация пояснить не смогла.

Весь договор — это одно сплошное бесконечное нарушение.

Постановление от 31 декабря 2014 года: следов не существует

Вопрос: почему так? Ответ у ответчика только один: договор заключён на основании постановления, принятого в 2014 году, — а тогда, мол, торги были не обязательны и срок аренды мог составлять 49 лет.

И вот здесь начинается самое интересное. Обращаемся к постановлению №5321 от удивительной даты — 31 декабря 2014 года. Логика ответчика: начиная с 2015 года всё это уже надо было соблюдать — торги проводить, срок указывать верный, 3–5 лет вместо 49. А 31 декабря 2014 года изменения в Земельный кодекс ещё не вступили в силу. Значит, можно было и без торгов.

Но и тогда — хоть торги и не требовались — закон обязывал заранее опубликовать в газете объявление о том, что планируется сдать такой-то участок в аренду. И вот это объявление, как выяснили жители, было просто придумано.

Газеты не существует. Постановление, согласно его тексту, принято на основании публикации в газете «Родники» №206А от 19 декабря 2014 года. Жители отправились в муниципальные библиотеки — номера 206А нет. Проверили смежные 205-й и 206-й — есть. Направили запрос в Российскую государственную библиотеку, выполняющую функции Книжной палаты, где по закону об обязательном экземпляре хранится любой печатный выпуск. Ответ: газета под номером 206А на хранении отсутствует. При этом сквозная нумерация между 206-м и 207-м номерами непрерывна — пропущенного выпуска не существует в природе. У газеты «Родники» нет номеров с литерами — у неё, как у всех газет, абсолютно нормальные номера. Вставить 206-й «А» некуда: перерыва в нумерации нет. И обязательный экземпляр отсутствует. Это исключает его существование.

Публикации нет в реестровом деле. А она там должна быть. Её тоже нет.

Самого постановления в реестровом деле тоже нет. Реестровое дело начинается с договора 2016 года. Ничего предшествующего ему нет.

Протокол комиссии не дают. Постановление ссылается на протокол комиссии о предоставлении участка. Суд ходатайство истцов о запросе протокола комиссии удовлетворил. В мае пришёл ответ администрации: «Протокол предоставить нет возможности». Причины не обоснованы.

Бланк — единственный в своём роде. Истцы составили таблицу всех постановлений за декабрь 2014 года. Все они начинаются с цифр 023, имеют пять цифр и отпечатаны на бланках, тиражированных в 2013 году. Два последних постановления года — включая спорное №5321 — начинаются с 003 и выполнены на других бланках. Дата принятия — 31 декабря, канун Нового года.

«У нас есть мифическая газета, следов которой мы нигде не видим, — резюмировал представитель истцов. — И протокол комиссии, который нам не предоставляют. То есть у постановления от 31 декабря 2014 года мы не видим никаких следов, которые оно должно было в соответствии с законом оставить в 2014 году».

Вывод очевиден: весь этот договор был в 2016 году и создан, и должен был заключаться по тем законам, которые действовали тогда, а не по законам 2014 года. Постановление, если оно и было, незаконно — ему не предшествовала положенная публикация. И в любом случае оно содержит массу недостоверных сведений, а потому не может быть положено в основу судебного решения. Суд просто не вправе на него полагаться и считать, что оно существует, если оно столь недостоверно.

Человек, подписавший договор, публично отрицал его существование

Кульминацией заседания стало ходатайство о приобщении видеозаписи декабрьского 2021 года совещания межведомственной комиссии при губернаторе Московской области. На записи — тогдашний глава администрации Мытищ Азаров, который публично заявляет: реку невозможно засыпать, сдать её в аренду нельзя, договора аренды не существует.

Договор при этом был подписан его собственной подписью — в 2016 году.

Администрация возражала: «репортаж не имеет отношения к спору о ничтожности договора». Прокуратура возражала: «не представлен источник видеозаписи, не соблюдён порядок оформления». Истцы пояснили: запись опубликована самим Азаровым на официальной странице, источник зафиксирован нотариально, протокол осмотра доказательств прилагается, конверт с носителем не вскрывался — специально, чтобы целостность подтвердил суд.

Здесь стоит отметить логическую несостыковку в позиции возражающих. Они настаивали, что запись нельзя исследовать, — и одновременно утверждали, что жители должны были знать о существовании договора аренды. Откуда? Если сами представители власти публично заявляли, что договора нет? Логика получается странная: слушать запись не хотим, но жители откуда-то должны были знать о том, о чём им прямо говорили, что этого не существует.

Суд ходатайство удовлетворил. Видеозапись была воспроизведена в зале.

«Именно из этого документа следует, что в декабре 2021 года жители не знали и не могли знать о существовании договора, — пояснил представитель истцов. — Им прямо сказали, что его нет. Лицо, подписавшее договор, публично отрицало его существование».

Именно эта запись закрывает вопрос о сроке исковой давности: жители узнали о договоре только из решения арбитражного суда 2024 года — из него же они узнали реквизиты и стороны сделки.

Какие законы и права жителей нарушаются

Позиция жителей опирается не на эмоции, а на конкретные нормы.

Часть 2 статьи 102 Земельного кодекса РФ — в редакции, действовавшей на момент заключения договора в 2016 году: на землях, покрытых поверхностными водами, земельные участки не образуются. Река Чермянка — федеральный водный объект. Сам факт наличия реки определяет категорию земли. Договор же указывает категорию «земли населённых пунктов», хотя по генплану, действовавшему на момент заключения, территория в границы населённого пункта не входила и вошла только в 2025 году.

Статьи 1, 2, 5, 6, 8 Водного кодекса РФ — в совокупности они говорят о том, что земельный участок под водным объектом не может быть сдан в аренду по той простой причине, что этот земельный участок и есть сам водный объект. Водный объект состоит из воды и земли под ним. Водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральная собственность), за исключением прудов и обводнённых карьеров. Передача реки в аренду частным лицам под засыпку противоречит самому правовому режиму водного объекта.

Статья 6 Водного кодекса РФ — если водный объект находится в федеральной собственности, он является общедоступным. Граждане имеют право неограниченного доступа к реке, право бесплатного использования её для личных и бытовых нужд — право общего водопользования. В соответствии с главой 5 Водного кодекса мы обладаем и правом специального водопользования: можем запрашивать у органов власти специальное разрешение или заключать договор водопользования для специального использования реки — для разведения рыбы, строительства плотины, пристани и так далее. Часть 6 статьи 6 говорит о береговой линии, часть 8 — о её специальном предназначении: мы вправе пользоваться ею для передвижения и пребывания, в том числе для рыболовства и причаливания. Всё это нарушается сдачей участка в аренду единоличному пользователю: пользование вместо общего становится единоличным.

Статья 65 Водного кодекса РФ — водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы. Застройка и распашка в пределах водоохранной зоны реки ограничены законом. Разделение русла на 35–36 отдельных участков и передача их физическим лицам грубо нарушает этот режим.

Статья 5.1 Градостроительного кодекса РФ — предусматривает общественные обсуждения и публичные слушания в определённых случаях, в том числе при принятии проекта планировки территории, проекта межевания территории. Благодаря жульничеству в договоре — земля записана как земля населённого пункта вместо земель водного фонда и переведена в вид разрешённого использования для дачного хозяйства — жители были отстранены и не имели возможности участвовать: общественные слушания просто не организовывались.

Статья 168 Гражданского кодекса РФ — сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 2025 года прямо относит к публичным интересам интересы неопределённого круга лиц, охрану жизни и здоровья граждан, охрану окружающей среды.

Статья 10 Гражданского кодекса РФ — запрет злоупотребления правом. Подписание договора лицом, которое публично отрицало его существование, и последующая ссылка на пропуск срока давности — это классическое недобросовестное поведение.

Отдельный разговор: почему прокуратура не реагирует

Представитель прокуратуры, участвующий в заседании, слышит: ссылка идёт на статью — на номер газеты, которого не могло быть и который никогда не выходил. По логике, прокуратура должна была бы отреагировать — провести проверку, завести соответствующее дело, потому что она обязана следить за торжеством закона, за его соблюдением. Но никаких движений не наблюдается. Наоборот: «слушать не будем».

И ведь это не первый раз. Прокуратура присутствовала и в арбитражном процессе — в отличие от жителей, которых там не было. И когда судья записал в решении: «Администрация не могла не знать об отсутствии у неё права на сдачу в аренду таких земель», — прокуратура, как орган, следящий за торжеством закона, должна была дёрнуться. Раз администрация не могла не знать — значит, она знала и делала. Это констатация суда. А прокуратура не дёрнулась. Понятно, что не дёргается и теперь.

Это отдельный вопрос, который заслуживает внимания, но он выходит за рамки предмета иска.

Что дальше

Суд приобщил к делу заявления о присоединении новых участников группы — сотни жителей Вешек и собственников недвижимости. Приобщены письменные позиции сторон, ответы ТСН и ТСЖ о том, что все дома подключены к центральной канализации (опровержение версии ответчика о том, что жители «сливают стоки в реку»), ответ Российской государственной библиотеки об отсутствии газеты №206А.

Заседание отложено. Дата следующего слушания — 18 ноября, 9:10.

«Пока этот договор не будет признан недействительным и пока не будут применены последствия ничтожности, это зло будет продолжать распространяться и цепляться друг за друга, — сказал в суде представитель истцов. — Это всё бегает по кругу. Пока не будет вырван корень».

Корень — договор №323 от 25 июля 2016 года. Подпись под ним — человека, который пять лет спустя с экрана телевизора уверял губернатора и жителей, что такого договора нет. Газеты, в которой публиковалось постановление о передаче участка, не существует. Протокол комиссии «предоставить нет возможности». Площадь участка в постановлении отличается от фактической в два с половиной раза. Постановление в реестровом деле отсутствует. Самого реестрового дела до 2016 года не существует.

Суд продолжается. «Правозащита ТВ» будет следить за процессом.

Материал подготовлен на основе аудиозаписи судебного заседания Мытищинского городского суда по делу №2-1475/2026, произведённой с разрешения председательствующего, а также документов, предоставленных инициативной группой жителей посёлка Вешки. Все цитаты приведены дословно.